Contrôle des loyers: le mythe qui ne veut pas mourir

La croissance économique du Grand-Duché a eu un effet direct sur le prix des logements. Les augmentations considérables des dernières décennies ont amené les décideurs politiques à introduire des mesures différentes pour remédier à l’augmentation des loyers. Depuis 1955, le Luxembourg pratique un contrôle des loyers, qui limite l’augmentation à cinq pour cent de l’ensemble des fonds investis dans le bien immobilier individuel. En France, en Allemagne et aux Etats-Unis, des réglementations similaires sont appliquées. Mais économiquement, ces mesures n’ont aucun sens.

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En mai 2018, une pétition publique initiée sur le site web de la Chambre des Députés avait lancé l’appel pour un contrôle de prix des loyers, même si cette législation existe déjà. L’argument soulevé est que la limite de cinq pour cent du capital investi serait une limite trop élevée, qui ne freine pas suffisamment l’explosion du prix des loyers. Cette question mérite une analyse et une compréhension de l’effet du contrôle des loyers sur l’économie.

En 2000, l’économiste américain Paul Krugman, qui est très loin de se revendiquer comme un homme de la droite libérale, a publié un article dans le New York Times, intitulé “Reckonings; A Rent Affair“. Krugman expliquait qu’une compression artificielle du prix des loyers produit une pénurie d’offre de biens immobiliers.

La raison est relativement simple : confrontés à la réglementation, les propriétaires sont incités à convertir leurs propriétés à d’autres usages plus rentables que le logement. Par exemple, ils peuvent décider d’opter pour des activités commerciales ou à vendre directement leurs biens à des ménages qui désirent être propriétaires. Les promoteurs immobiliers, quant à eux, ont moins d’incitations à construire de nouveaux logements locatifs, ce qui aggrave le problème de rareté de l’offre, qui est souvent à l’origine des prix de location élevés.

Les locataires d’appartements à loyer contrôlé semblent en apparence profiter financièrement, mais il y a aussi des compromis à faire pour eux. Les propriétaires dont les loyers sont contrôlés ont moins d’intérêt à entretenir  leurs biens, ce qui a pour conséquence que les propriétés deviennent vétustes et ainsi le prix du marché de l’unité reflète peu à peu le prix du loyer contrôlé. Autre effet récurrent du contrôle des loyers :  les propriétaires fonciers deviennent plus exigeants quant aux types de locataires auxquels ils souhaitent louer leurs locaux et rendent la procédure plus compliquée pour les locataires. Cela peut également décourager les locataires à changer d’emploi ou d’opter pour un logement de taille plus appropriée.

Face à ces preuves économiques, les adeptes de ces mesures restrictives mettent plutôt l’accent sur les avantages du contrôle des loyers pour la stabilité financières des locataires. Ils préconisent une réglementation qui limite la hausse des prix dans les périodes de location fixes, mais avec la possibilité de l’ajuster quand le bail prend fin. On dit que cela protège les locataires contre ce qu’on appelle l’éviction économique: des hausses imprévues du loyer qui obligent un locataire à déménager. Le fait que de tels contrats ne soient pas très répandus sur les marchés immobiliers libres suggère que les propriétaires apprécient au contraire la flexibilité nécessaire pour ajuster les loyers aux conditions du marché. Changer cet équilibre des risques en faveur des locataires nécessiterait en réalité des loyers plus élevés pour compenser.Par conséquent, les propriétaires compensent la différence avant le début du bail, ou avec le prochain locataire.

La théorie classique de l’offre et de la demande prévoit que tout contrôle des prix, y compris le contrôle des loyers, produit un excédent de la demande sur l’offre – une pénurie économique. Il n’y a pratiquement aucun désaccord sur cette prémisse du côté des économistes. Il est pratiquement impossible pour un état de contrôler et de réglementer l’ensemble de l’offre d’un produit. Dès qu’une pénurie apparaît, des marchés noirs voient le jour. L’état peut réagir de diverses façons. Souvent, il criminalise ces marchés et poursuit les fournisseurs de façon draconienne.

Le plus souvent, cependant, les Etats tolèrent ces marchés comme un moyen de soulager les pénuries. Dans bien des cas, les Etats laissent délibérément une partie du marché épargnée par la réglementation, afin de servir de soupape de sécurité en cas de demande excédentaire. Cette partie non-réglementée d’un marché majoritairement réglementé prend le nom de marché parallèle.

Mais qu’arrive-t-il aux prix des logements dans ce marché noir ? Selon la théorie standard de l’offre et de la demande, on prédit que les prix dans la partie non réglementée du marché seront forcés de dépasser leur valeur marchande normale. En effet, l’offre limitée sur le marché parallèle doit absorber la pénurie, l’excédent de la demande sur l’offre de la partie réglementée du marché. En raison du prix artificiellement trop bas du secteur réglementé , le marché parallèle dépasse très clairement le prix qui aurait été celui du marché. En fin de compte, les prix finissent par être  plus élevés dans la globalité du marché en raison de mauvaises répartitions et des distorsions de prix dans le secteur réglementé.

A la vue de ces faits, pourquoi est-ce que le débat politique tourne toujours autour du sujet de l’encadrement des loyers ? Economiquement, nous savons que cette mesure n’a aucun sens. Cependant, en raison  de l’électoralisme perpétuel des politiciens, la réalité économique est occultée pour prôner des solutions simples et fausses à des problèmes complexes et concrets.

Finalement, le souci principal qui devrait nous préoccuper, est cette politique politicienne qui s’affranchit de la réalité des faits et qui vend du rêve aux citoyens pour se faire élire et défendre son propre intérêt.

About Bill Wirtz

My name is Bill, I'm from Luxembourg and I write about the virtues of a free society. I favour individual and economic freedom and I believe in the capabilities people can develop when they have to take their own responsibilities.

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